Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Потоп в муниципальной квартире: что делать и кто виноват?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Список того, что УК гарантирует выполнять бесплатно, должен быть составлен и подписан на общем собрании. После этого он вывешивается в офисе и на сайте. Перечень необходимо разместить так, чтобы любой житель мог его прочитать и понять.
Суд обязал наймодателя заменить окна в квартире
Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил обязанность администрации заменить окна в муниципальной квартире (дело № 88 – 26676/2020(8г-27519/2020).
Наниматель потребовал через суд заменить оконные блоки в квартире. Ленинский районный суд частично признал требования и обязал наймодателя — местную администрацию, заменить оконные блоки (дело № 2 – 1077/2020).
Смоленский областной суд признал решение законным.
Администрация обжаловала решение в кассационном порядке.
Второй кассационный суд общей юрисдикции установил, что ответчик — собственник квартиры. Дом, в котором находится жилое помещение, не ремонтировался с момента ввода в эксплуатацию и вселения жильца в 1969 году.
Экспертиза подтвердила, что оконные блоки находились в аварийном состоянии и требовали замены (капитального ремонта) ещё в 2007 году.
Суд отклонил довод ответчика, что такие работы — это текущий ремонт, делать который обязан наниматель. Истец требовал обязать ответчика полностью заменить оконные блоки, а не отдельные элементы. Такие работы Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 относят к капремонту.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала законным решение суда, которое обязало наймодателя заменить оконные блоки.
Вопрос в свете законодательства
Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).
Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована? Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ). А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?
Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.
Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.
Верховный суд о капитальном ремонте муниципального жилья.
Также фонд может пополняться при помощи реализации товаров, осуществлениях конкретных работ и за счет разного вида доходов, к примеру, дивидендов от акций или облигаций. Проще говоря – фонд может накапливать деньги только из благотворительных взносов, которые могут производить владельцы жилья.
ЖК и ст. 153 в частности обязывает владельцев квартир оплачивать все счета за коммуналку. К таким важным платежам сбор относится и капремонт.
ВНИМАНИЕ! Из-за противоречий в действующих законах четко отслеживается некая законодательная коллизия. Она заключена том, что обязательный сбор денег в фонд капитального строительства противоречит ГК и Конституции России.
Приватизация и взносы на капремонт — что это такое?
В советское время не было понятия «частная собственность». Граждане платили за наем жилья, а средства на капремонт направлялись из бюджетов, сформированных из этих платежей. В эпоху приватизации начался переход жилищного фонда в собственность граждан, и существовавшая система финансирования капремонта перестала работать.
С 1990 по 2007 годы капремонт фактически финансировался только государством в рамках отдельных программ, с минимальным привлечением средств собственников. Темпы ремонта были низкими, восстанавливать жилищный фонд не успевали.
В первые годы приватизации большая часть МКД не нуждалась в капремонте, однако со временем процент аварийного и подлежащего сносу жилья значительно увеличился. В 2007 году с целью проведения капремонта был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ — часть средств на финансирование ремонтных работ субъекты получали из федерального бюджета.
В 2012 году в жилищное законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми в России была сформирована новая система финансирования капремонта — с привлечением средств собственников помещений в МКД.
Обязанности квартиросъемщиков
Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.
Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).
Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.
Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование. Решение же, приватизировать или нет муниципальную квартиру, каждый из нанимателей принимает самостоятельно.
Ремонт квартиры – прочие сложности
Разного рода сложные ситуации могут возникать и в случаях, связанных с заменой электропроводки или же батарей отопления. Так в частности, могут возникать недоразумения по поводу того, может ли считаться замена пришедшей в негодность электропроводки перепланировкой всей электроподающей системы квартиры и, соответственно, оплачиваются данные работы или же нет.
Также возникают вопросы, связанные с заменой старых радиаторов центрального отопления на новые, которые полностью соответствуют современным стандартам, однако не сопрягающиеся с пришедшими в негодность теплоподающими коммуникациями.
Таким образом, как вполне очевидно, ремонт, проводимый в неприватизированной квартире, зачастую связан с вопросами, имеющими непосредственный правовой характер. Поэтому перед тем, как начать осуществление данного ремонта, имеет смысл обратиться за консультацией к профессиональным юристам, которые помогут разобраться в правах и обязанностях сторон и подскажут каким именно образом, можно избежать существенных финансовых затрат.
Кто платит за капремонт если квартира приватизирована, но арендована: платит ли арендатор или собственник?
Должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт, зависит и от того, в чьей собственности находится квартира. В случае, если квартира приватизирована (или приобретена в собственность на любом другом законном основании), собственники вправе распорядиться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдать в аренду.
Собственно, по гражданскому законодательству договор, по которому жилое помещение передается собственниками для проживания другим гражданам на определенное время, и за плату, называется договором найма, а не аренды, однако в быту чаще используется понятие аренды.
Наниматель (арендатор), не являясь собственником жилья, не должен оплачивать расходов на капитальный ремонт, неся затраты только на поддержание квартиры в нормальном состоянии. Кроме того, наниматель не может проводить переустройства и неотделяемых улучшений в квартире без предварительного согласия титульного собственника.
Капитальный ремонт осуществляется за счет собственника, а не арендатора.
Если же договором найма (аренды) не предусмотрена обязанность нанимателя платить взносы на капитальный ремонт, такие платежки, следует передавать хозяевам жилья.
МКД не может остаться без одного из видов управления, это требование закона. Если жильцы сами не спешат выбрать Управляющую Компанию, им будет назначена такая организация органами местного управления.
Обслуживающая организация следит за состоянием дома, выполняет необходимый ремонт, заботиться о безопасности жилья. По договору УК делает обязательно ремонт общедомового имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома, а не отдельно взятой приватизированной квартиры. Что относится к такому имуществу общедомового типа?
- Система газоснабжения.
- Канализация.
- Водоснабжение (горячее, холодное).
- Электросеть.
- Площади чердака, подвала, лестничных площадок, технических помещений.
- Придомовая территория.
Обслуживание такого большого количества объектов – задача ответственная, требует регулярного выполнения, контроля, профессионального подхода. Но есть собственники квартир, приватизированных, которые до сих пор считают, что Управляющая Компания или ЖЭК должны проводить ремонт указанных сетей и у них в квартире.
ВНИМАНИЕ! Для разъяснения данного вопроса нужно обратиться к статье 36 Жилищного Кодекса и к постановлению Правительства под номером 491 (изданном в 2006 году).
С учетом этих документов создан список работ ремонтного типа, которые выполняются УК в многоквартирном доме бесплатно:
- Это стояки систем горячего и холодного водоснабжения – до соединения с трубами отвода.
- Газопровод с отводами до крана, перекрывающего поступление газа.
- Стойки отопления до соединения с трубами отвода.
- Приборы для отопления.
- Приборы учета (счетчики), если они расположены до состыковки с отводами или устройствами отключения.
Список большой, но многое из оборудования владелец квартиры должен ремонтировать за свой счет, не дожидаясь бесплатных услуг от УК или ЖЭКа. Что входит в перечень?
- Кухонные плиты (электрические или газовые).
- Приборы учета индивидуальные.
- Сантехническое оборудование, его фурнитуру.
- Трубы, которые идут после состыковки со стояком. Это касается и отводов.
- Розетки, выключатели, кабели, которые располагаются в помещении квартиры. А также домофоны, если они устанавливаются для обслуживания жилья.
Следует изучить данные списки, разобраться в вопросе, прежде чем требовать от УК бесплатного ремонта. Если нужен ремонт своего имущества, стоит ли обращаться к мастерам из УК или вызывать специалистов из частной компании.
Практика показывает, что работники УК и ЖЭКа хорошо знают специфику оборудования конкретного дома. Они знают, как проходит проводка по квартире, где перекрыть воду на время ремонтных работ. Поэтому, если мастера имеют хорошую подготовку, они осуществят ремонт быстрее и качественнее. Но это индивидуально, зависит от профессионализма подготовки коллектива УК.
Информация будет полезной и в том случае, когда Управляющая Компания, получая ежемесячные платежи на обслуживание МКД, требует от жильцов еще и дополнительных средств для ремонта стояков или приборов учета, расположенных до состыковки отводов со стояками.
Что ЖКХ должны и могут отремонтировать в квартире бесплатно
Большинство собственников жилых помещений и арендаторов сталкиваются лицом к лицу с проблемой ремонта коммунальных сетей в квартире, но чаще всего они не имеют понятия, какого рода услуги должны предоставить управляющие компании (УК) бесплатно. Этой ситуацией активно пользуются жилищно-коммунальные службы, взимая незаконным образом дополнительную оплату за услуги, стоимость которых уже вошла в счета, приходящие каждый месяц собственникам жилья.
- Плиты газовые и электрические.
- Батареи центрального отопления.
- Индивидуальные приборы учета. К ним относятся счетчики газа, воды, электричества.
- Электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир.
- Сантехника – краны, ванны, смесители, сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины.
- Домофоны.
Несущие ответственность при аварийной ситуации
Для начала следует понять, что относится к аварийной ситуации:
- Прорыв магистралей холодного или горячего водоснабжения.
- Залив квартиры другой квартиры или с крыши.
- Прорыв канализации, отопления или электрической проводки.
Теперь ответим на вопрос: за урегулирование выше приведенных проблем несет ответственность собственник жилья. Т.е. именно он должен сообщить управляющей компании, что произошла авария. Однако владелец квартиры не должен самостоятельно устранять катастрофу, он обязан только сообщить ЖХК о произошедшем.
Что еще должен предпринять собственник:
- После устранения аварии запросить особый Акт с описанием катастрофы, составленный сотрудниками УК.
- Обратиться в суд, чтобы запросить с виновника произошедшего компенсацию вреда (например, с соседа, который затопил вас).
Тем, кто решил провести процедуру приватизации, важно знать следующие нюансы:
- о документах для проведения;
- об участии в процедуре и правах;
- о приватизации доли;
- о вопросах собственности жилья;
- о приватизации муниципального жилья;
- про основания для отказа;
- о сроках исковой давности;
- про оформление и стоимость;
- о бесплатной приватизации.
Решение вопроса через суд
В случае возникновения необоснованных претензий по уплате капитального ремонта наниматель вправе обратиться в суд. Решение данного вопроса однозначно произойдет в пользу истца.
Следует учитывать, что часто споры возникают из-за того, что довольно сложно отграничивать текущий ремонт от капитального.
В данной ситуации необходимо руководствоваться Методическими указаниями, где определён перечень работ, относящихся к тому и другому виду.
Итак, наниматель при проживания в квартире по договору социального найма обязан вносить денежные средства в счет платы за наем, коммунальные платежи, а также нести расходы на проведение текущего ремонта помещения.
Один из важных вопросов, который интересует соискателей наемного жилья является то, что помимо арендной платы, входит в список выплат, должен ли квартиросъемщик платить за капремонт и иные услуги? Именно этот аргумент влияет на выбор того или иного варианта.
Кто заменяет окна в муниципальной квартире?
Жилищное законодательство распределяет обязанности по ремонту квартиры между нанимателем и наймодателем. Текущий ремонт должен делать наниматель. Капитальный — собственник жилого помещения (наймодатель).
Если наймодатель не делает капремонт, у нанимателя есть несколько вариантов защитить свои права. Он может потребовать:
- уменьшить плату за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
На практике проблему представляют разные мнения судов относительно того, какой ремонт считается капитальным, какой — текущим, а также то обстоятельство, что истцы не всегда готовы представить суду необходимые доказательства.
Ниже — два наглядных примера, которые стоит принять во внимание при возникновении спорной ситуации.
Кто должен платить за ремонт муниципального жилья?
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
К перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся следующие: До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления.
Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым.
Фонд формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд.Руб., доходов, получаемых Фондом от размещения временно свободных средств, и других не запрещенных законом поступлений.Также часть денежных средств должны выделить муниципалитеты и некоторую долю внесут сами собственники.
Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной. Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса.
А конкретно — поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены.
Капитальный ремонт муниципальной квартиры — обязательно ли платить
В соответствии со статьёй 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. А чем отличается от «под чистовую отделку»? Ответ от 22 ответа [гуру] Привет! Вот подборка тем с ответами на Ваш вопрос: Муниципальная отделка — это что за зверь такой? Люди что такое муниципальное задание???? Дом признан комиссией подлежащим капитальному ремонту.
Понятие текущего и капитального ремонтов содержится в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 (далее — ВСН 58-88 (р).
Я пенсионерка, мне 66 лет. Раньше работала в школе-интернате. В этом году ее закрывают. У нас имеется два учительских дома, и мы не знаем, что с ними будет. Якобы энергетики берут их на баланс. Но нужно заменить счетчики. Эти дома были переданы на баланс ЖКХ в 2005 году. Теперь ЖКХ отказывается заменять счетчики и предлагает сделать это за свой счет.
Статьей 97 Жилищного Кодекса Республики Беларусь определено, что до проведения капитального ремонта наниматели, собственники жилых помещений обязаны осуществить за свой счет установку, замену и ремонт приборов индивидуального учета расхода газа, воды, тепловой и электрической энергии (в том числе те, которые находятся во вспомогательных помещениях).
Наниматель жилья, которым является проживающий в муниципальной квартире, не должен тратить свои сбережения на ремонтные работы, это установлено законом. Если мастера из ЖЭКа требуют деньги за монтаж новых батарей, это может считаться вымогательством, нарушением Постановления Правительства №491 от 13.08.2006. Еще один документ – Жилищный Кодекс РФ.
Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире.
Как бы нам не хотелось, но данное мнение ошибочно. Закон четко регламентирует такие действия в отношении ремонтных работ, производимых в муниципальных квартирах. На этот случай разработан текст договора, утвержденный ПП РФ от 21 мая 2005 г. N 315. Пункт 4 указывает, что должны делать проживающие в муниципальном жилье.
Согласно предложению Фонда ЖКХ, платежи собственников будут концентрироваться в региональных фондах капремонта, где будут перераспределяться и направляться на ремонт отдельных домов.
Стояки горячего и холодного водоснабжения и ответвления. До точки первого соединения с отводящим трубопроводом. Стояки отопления, включая ответвления от них до точки, где происходит соединение с отводящими трубами. Водоотводящие стояки и их ответвления (тройники, заглушки, патрубки) до точки первого соединения с отводящими трубами.
Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.
Данные законодательные акты определяют перечень имущества, за которое ответственны УК, и те объекты, что должны ремонтировать сами собственники и наниматели.